Як здати квартиру в оренду безпечно у 2026 році: договір, акт, депозит, податки

Коротко

1. Перевірте наймача і його документи.
2. Підпишіть договір найму в письмовій формі.
3. Складіть акт приймання-передачі з описом і фото.
4. Візьміть депозит під розписку.
5. Оформлюйте кожну оплату розпискою або переказом.
6. Сплачуйте податки: 18% + 5%.
7. Змінюйте умови лише додатковою угодою.
8. При виїзді — акт повернення і розрахунок за депозитом.

1. Перевірте наймача

Попросіть показати паспорт (ID-картку) й РНОКПП і звірте з особою. Дані наймача потраплять у договір — це головне, що знадобиться, якщо доведеться стягувати борг чи збитки. Уточніть, хто ще проживатиме, чи будуть тварини, на який строк потрібне житло.

2. Договір найму — обов’язково письмово

Договір найму житла укладається в письмовій формі (ст. 811 ЦК України); нотаріус не обов’язковий. Що має бути в договорі:

• адреса, площа, документ про право власності;
• строк найму — після нього наймач має переважне право на новий договір (ст. 822 ЦК України);
• плата, дата оплати, депозит, хто платить за комунальні;
• правила: піднайм, тварини, гості, відвідування власником;
• порядок розірвання — див. крок 8.

Готовий договір оренди квартири заповнюється автоматично зі сканів паспортів обох сторін.

3. Акт приймання-передачі

Акт — головний документ у суперечках про депозит. Опишіть стан ремонту, перелічіть меблі й техніку, запишіть показники лічильників і кількість ключів, додайте фото. Шаблон: акт приймання-передачі квартири.

4. Депозит

Страховий депозит забезпечує відшкодування збитків понад нормальний знос і боргів за комунальні. Візьміть його під розписку про отримання депозиту, де записано, за що його можуть утримати і коли повернуть.

5. Щомісячна оплата

Найпростіше — банківський переказ із призначенням «Оплата за найм квартири за [місяць] згідно з договором від …». Якщо платять готівкою, на кожен платіж оформлюйте розписку про отримання орендної плати — вона захищає і власника, і наймача.

6. Податки з оренди у 2026 році

Дохід фізичної особи від оренди житла оподатковується за ставками 18% податку на доходи фізичних осіб і 5% військового збору (п. 170.1 Податкового кодексу України).

• Наймач — фізична особа. Податки нараховує і сплачує сам власник: щокварталу, протягом 40 календарних днів після закінчення кварталу. За підсумками року власник подає податкову декларацію про майновий стан і доходи (до 1 травня наступного року).
• Орендар — ФОП або компанія. Він є податковим агентом: утримує податки з орендної плати й сплачує їх до бюджету, а власнику виплачує решту.
• Подобова оренда на постійній основі (Booking, Airbnb тощо) податкова вважає підприємницькою діяльністю — варто зареєструватися ФОП.

Якщо місцева рада встановила мінімальну суму орендного платежу, податок рахується щонайменше з неї. Деталі уточнюйте в Електронному кабінеті платника або у своїй податковій.

7. Зміна умов

Підняти чи знизити плату, продовжити строк можна лише за згодою обох сторін, якщо договір не встановлює іншого порядку. Оформіть це додатковою угодою про зміну орендної плати. Одностороннє «повідомлення про нову ціну» юридичної сили не має.

8. Розірвання та виїзд

• Наймач може в будь-який час відмовитися від договору, письмово попередивши власника за три місяці (ч. 1 ст. 825 ЦК України).
• Власник може розірвати договір через суд, якщо наймач не платить шість місяців (якщо договором не встановлено довший строк; при короткостроковому наймі — понад два рази), руйнує чи псує житло, систематично порушує права сусідів, а також якщо житло потрібне для проживання самого власника чи його сім’ї — з попередженням не пізніше ніж за два місяці (ст. 825 ЦК України).
• Самовільно виселяти наймача, змінювати замки чи вимикати світло не можна — це порушення його прав, навіть якщо він заборгував.

У день виїзду складіть акт повернення квартири: стан, лічильники, ключі, утримання з депозиту з підставою і сума, що повертається наймачу. Наймач має повернути житло в тому стані, в якому отримав, з урахуванням нормального зносу (ст. 785 ЦК України).