Як змінити орендну плату: додаткова угода, згода сторін, з якої дати

Коротко

1. Змінити плату можна лише за згодою обох сторін, якщо договір не встановлює іншого порядку.
2. Згоду оформлюють додатковою угодою в тій самій формі, що й договір.
3. В угоді – нова плата, попередня плата і дата, з якої діє зміна.
4. Найзручніша дата – початок наступного оплачуваного періоду.
5. Якщо згоди немає, договір діє на старих умовах до кінця строку.

Чому потрібна згода другої сторони

Одностороння зміна умов зобов’язання не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України), а зміна договору можлива лише за згодою сторін (ч. 1 ст. 651). Ціна після укладення договору змінюється лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом (ч. 2 ст. 632).

• Житло (квартира, будинок, кімната): закон окремо підкреслює, що одностороння зміна розміру плати за найм житла не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 2 ст. 820 ЦК України).
• Нежитлові приміщення (офіс, магазин, склад, гараж): договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну чи індексацію плати (ч. 3 ст. 762 ЦК України). Якщо такої умови немає – так само потрібна згода.

Тому повідомлення власника «з наступного місяця плата 15 000 грн» саме по собі договір не змінює. Наймач, який платить у розмірі, визначеному договором, не є боржником.

Коли плата змінюється без нової угоди

Якщо сторони заздалегідь записали в договорі механізм зміни, діє він. Наприклад:

• «плата щороку з 1 березня індексується на індекс споживчих цін за попередній рік»;
• «плата визначається в гривнях за курсом НБУ на дату платежу як еквівалент 400 доларів США»;
• «наймодавець може переглянути плату не частіше одного разу на рік, письмово попередивши за два місяці; якщо наймач не погоджується, він може відмовитися від договору».

Такі умови мають бути чіткими: хто ініціює зміну, як часто, за якою формулою, як попереджають і що буде, якщо друга сторона не згодна. Загальна фраза «плата може переглядатися» без механізму на практиці все одно вимагає нової домовленості.

Як оформити додаткову угоду

Зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір (ст. 654 ЦК України). Договір найму житла укладають письмово – отже, і зміни письмово, за підписами обох сторін. Якщо основний договір посвідчував нотаріус, додаткову угоду теж посвідчують нотаріально.

У додатковій угоді про зміну орендної плати вкажіть:

• договір, до якого вона укладається (об’єкт, дата, номер), і адресу;
• новий розмір плати цифрами й словами та попередній розмір;
• дату, з якої застосовується нова плата;
• чи змінюється строк договору (якщо одночасно продовжуєте оренду);
• що решта умов договору без змін.

Шаблон підходить і для житла, і для нежитлових приміщень. Для оренди землі (паю) діє окремий закон – використовуйте додаткову угоду про зміну орендної плати за землю.

З якої дати діє нова плата

Якщо дату не вказано, зобов’язання змінюється з моменту досягнення домовленості, тобто з дня підписання угоди (ч. 3 ст. 653 ЦК України). Але сторони можуть обрати іншу дату:

• майбутню – найпоширеніший і найчистіший варіант. Наприклад, угоду підписують 20 жовтня, а нова плата діє з 1 листопада, тобто з наступного оплачуваного місяця;
• минулу – закон дозволяє застосувати умови договору до відносин, що виникли до його укладення (ч. 3 ст. 631 ЦК України). Проте ціну за вже виконаним зобов’язанням змінювати не можна (ч. 3 ст. 632), тож перераховувати вже оплачені місяці «заднім числом» ризиковано і створює плутанину в розрахунках.

Порада: прив’яжіть дату до періоду оплати з договору. Якщо плата вноситься наперед до 5-го числа, а угоду підписано 20-го, нехай нова плата діє з 1-го числа наступного місяця.

Що робити, якщо друга сторона не погоджується

Власник не може змусити наймача платити більше, поки діє строк договору. Варіанти:

• дочекатися закінчення строку і запропонувати новий договір на нових умовах. Для житла, зданого на строк понад рік, наймач має переважне право на новий договір; не пізніше ніж за три місяці до спливу строку власник може запропонувати інші умови або попередити про відмову від продовження – інакше договір вважається укладеним на тих самих умовах і на той самий строк (ч. 1 ст. 822 ЦК України). Для цього є попередження про відмову від укладення договору на новий строк. До короткострокового найму (до одного року) ст. 822 не застосовується (ч. 2 ст. 821);
• для нежитлових приміщень: умови нового договору встановлюються за домовленістю, і якщо про плату не домовилися, переважне право орендаря припиняється (ч. 1 ст. 777 ЦК України). Якщо ж орендар просто продовжує користуватися приміщенням після закінчення строку, а власник протягом місяця не заперечив, договір вважається поновленим на той самий строк і на старих умовах (ст. 764) – тому заперечення варто надіслати письмово і вчасно;
• домовитися про розірвання за згодою сторін – угода про розірвання договору найму.

Наймач житла, якого не влаштовує нова ціна, може в будь-який час відмовитися від договору, письмово попередивши власника за три місяці (ч. 1 ст. 825 ЦК України), якщо договір не встановлює коротшого строку. Для цього є повідомлення про відмову від договору найму житла.

Змінити договір через суд на вимогу однієї сторони можна лише у разі істотного порушення договору другою стороною або в інших випадках, встановлених договором чи законом (ч. 2 ст. 651 ЦК України). Саме зростання ринкових цін такою підставою зазвичай не є.

Зниження плати

Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася (ч. 4 ст. 762 ЦК України) – наприклад, після пожежі чи затоплення одна з кімнат стала непридатною. За час, коли майно взагалі не могло бути використане з тих самих причин, наймач звільняється від плати (ч. 6 ст. 762). Домовленість про зниження теж оформіть додатковою угодою – так само, як і підвищення.

Податки і нова плата

Власник-фізособа сплачує податки з фактичної суми плати. Якщо орендар – ФОП або компанія, він як податковий агент утримує податки з кожної виплати (пп. 170.1.2, 170.1.4 ПКУ). Тому в угоді з таким орендарем уточніть, чи нова плата вказана до утримання податків, чи «на руки» – інакше після підвищення сторони можуть по-різному рахувати суму.

Часті помилки

• Нову ціну погодили усно або в месенджері, без підписаної угоди.
• В угоді немає дати, з якої діє нова плата, або вона не збігається з періодом оплати.
• Не вказано, до якого договору укладено угоду.
• Договір посвідчував нотаріус, а угоду підписали просто письмово.
• Одночасно продовжили строк оренди приміщення до трьох років і більше, не перевіривши вимоги щодо нотаріального посвідчення та державної реєстрації (ст. 793, 794 ЦК України).

Загальний порядок здачі житла в оренду – у гайді «Як здати квартиру в оренду безпечно».