Акт приймання-передачі квартири при оренді: що записати, щоб не втратити депозит

Коротко

1. Акт підписують у день передання ключів, після спільного огляду житла.
2. Записують усі недоліки, навіть дрібні: якщо їх немає в акті, вважається, що житло передане в належному стані.
3. Меблі й техніку – поштучно, з робочим станом.
4. Показники всіх лічильників і кількість ключів.
5. Суму й спосіб внесення депозиту.
6. Фото й відео з датою – як частина акта.
7. Два примірники, підписи обох сторін.

Навіщо акт і чому він важливий саме для депозиту

Наймодавець зобов’язаний передати житло в комплекті й у стані, що відповідають договору (ч. 1 ст. 767 ЦК України). Наймач, своєю чергою, зобов’язаний перевірити справність майна в присутності наймодавця. Якщо він цього не зробив у момент передання, майно вважається переданим у належному стані (ч. 3 ст. 767 ЦК України). Тобто кожна неписана подряпина чи «трохи несправна» пральна машина за замовчуванням вважаються такими, що з’явилися під час вашого проживання.

Після припинення договору наймач повертає житло в тому стані, в якому його отримав, з урахуванням нормального зносу (ч. 1 ст. 785 ЦК України). Порівнюють саме з актом. Тому акт – головний документ, від якого залежить, чи повернуть депозит повністю.

Акт вигідний і власнику: він підтверджує, що меблі й техніка були справні, і дає підставу вимагати відшкодування, якщо їх зіпсовано з вини наймача (ст. 779 ЦК України).

Коли й як підписувати

• У день заселення, до або одночасно з переданням ключів. Підписувати акт «наперед», не оглянувши житло, – ризик для наймача.
• Разом: обидві сторони обходять кожну кімнату, вмикають техніку, відкривають крани, перевіряють вікна й двері.
• Два примірники з підписами обох сторін – по одному кожному.

Якщо ви укладаєте договір найму квартири в DocFill, акт уже є в ньому – окремим аркушем після підписів (Додаток № 1). Так само – у договорах найму будинку і кімнати. Якщо договір уже підписано раніше чи за іншим зразком, візьміть окремий акт приймання-передачі квартири (будинку, кімнати).

Що записати в акт

• Договір, до якого складено акт (дата, номер), і адресу житла.
• Загальний стан: ремонт, стіни, стеля, підлога, вікна, двері, сантехніка. Для будинку – також котел, покрівля, огорожа, ділянка.
• Недоліки конкретно, з місцем: «пляма на шпалерах у спальні біля вікна, 10 × 15 см», «скол на стільниці кухні справа від мийки», «не працює одна конфорка». Загальне «стан задовільний» нічого не доводить.
• Меблі поштучно: «диван розкладний сірий – 1, оббивка без пошкоджень»; техніку з маркою і станом: «холодильник Samsung – працює, на дверцятах вм’ятина».
• Показники лічильників: електроенергія, холодна й гаряча вода, газ, тепло (якщо є). Від цих цифр рахують комунальні платежі наймача – за загальним правилом їх сплачує наймач, якщо договором не встановлено інше (ч. 3 ст. 815 ЦК України).
• Ключі: кількість комплектів і від чого – вхідні двері, під’їзд, поштова скринька, домофон, хвіртка, гараж.
• Депозит: сума і як внесено (готівкою під час підписання, переказом).

Фото і відео

Сфотографуйте кожну кімнату загальним планом, а кожен недолік – крупно. Зніміть показники лічильників і серійні номери техніки. Відео обходу квартири з коментарями – ще краще.

Щоб фото мали дату, яку важко оскаржити, надішліть їх другій стороні в месенджер чи електронною поштою в день підписання. В акті є фраза, що фотографії, зроблені під час огляду, є його невід’ємною частиною, – тоді вони доповнюють текст, а не існують окремо.

Нормальний знос і пошкодження

Наймач не відповідає за погіршення, що сталося внаслідок нормального зношення або упущень наймодавця (ч. 3 ст. 779 ЦК України). Закон не дає переліку, тож орієнтуйтеся на здоровий глузд:

• нормальний знос – трохи вицвілі шпалери, дрібні сліди від меблів, потерта підлога в проходах, природне старіння техніки;
• пошкодження – дірки в стінах, пропалений лінолеум, розбита плитка, зламані дверцята, сліди тварин, техніка, що зламалася через неправильне використання.

Поточний ремонт житла за загальним правилом робить наймач, капітальний – наймодавець, якщо договором не встановлено інше (ст. 776, 819 ЦК України). Якщо в договорі є особливі умови (наприклад, наймач має повернути квартиру після професійного прибирання), повернення оцінюють і за ними (ч. 1 ст. 785).

Депозит: як його не втратити

Окремої статті про «страховий депозит» у ЦК немає – це вид забезпечення, який сторони встановлюють договором (ч. 2 ст. 546 ЦК України). Тому все вирішують умови договору: за що депозит утримують і коли повертають. Щоб не було суперечок:

• внесіть депозит переказом або візьміть розписку про отримання страхового депозиту;
• перевірте, що в договорі депозит названий саме депозитом і не є «оплатою за останній місяць» – якщо інше не домовлено, сплачена наперед сума вважається авансом (ч. 2 ст. 570 ЦК України);
• домовтеся, що утримувати можна лише підтверджені збитки й борги (чеки, рахунки, показники лічильників), а не «на око».

Якщо недолік виявився після заселення

Приховані дефекти (протікає труба під мийкою, не працює режим у пральній машині) не завжди видно під час огляду. Повідомте власника письмово й одразу – повідомленням у месенджері з фото і датою, а краще – допишіть недолік до акта за підписами обох сторін. Що довше ви мовчите, то складніше довести, що дефект був до заселення.

При виїзді

У день виїзду складіть акт повернення квартири: стан житла порівняно з актом приймання-передачі, показники лічильників, повернені ключі, сума утримання з депозиту з підставою і сума до повернення. Якщо в договорі немає строку повернення депозиту, наймач може вимагати його в будь-який час, і власник має повернути гроші у семиденний строк від дня пред’явлення вимоги (ч. 2 ст. 530 ЦК України). Якщо гроші не повернули, надішліть вимогу про повернення страхового депозиту.

Власнику варто знати: до вимог про відшкодування збитків через пошкодження житла застосовується скорочена позовна давність – один рік від дня повернення житла (ст. 786 ЦК України). Відкладати претензії надовго не можна.

Часті помилки

• Акт не складали взагалі або підписали, не оглянувши житло.
• Загальні фрази «стан хороший», «меблі в наявності» без переліку.
• Немає показників лічильників – потім незрозуміло, хто за що платить.
• Фото зроблені, але ніде не згадані й нікому не надіслані.
• Депозит передали готівкою без розписки.
• Один примірник на двох.