Як законно виселити наймача з квартири: підстави, суд, права наймача

Коротко

1. Виселити людину з приватного житла проти її волі можна лише за рішенням суду.
2. Змінити замки, вимкнути світло чи винести речі – незаконно, навіть якщо наймач не платить.
3. Підстави для розірвання договору судом – у ст. 825 ЦК України: шість місяців боргу (при короткостроковому наймі – понад два рази), псування житла, порушення прав сусідів після попередження.
4. Якщо договір уже закінчився, а наймач не виїжджає, – позов про виселення і неустойка в розмірі подвійної плати за час прострочення.
5. Рішення про виселення виконує лише державний виконавець.

Чому не можна виселити без суду

Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду (ст. 47 Конституції України). З 2026 року це окремо закріплює Закон «Про основні засади житлової політики»: виселення з житла приватного житлового фонду здійснюється не інакше, ніж за рішенням суду, а поки триває спір про підстави виселення чи проживання, виселяти заборонено (ч. 2 ст. 33).

Той самий Закон скасував майже весь Житловий кодекс, тож на виселення з орендованої квартири тепер посилаються на Цивільний кодекс і цей Закон. Самоуправство має наслідки: незаконне виселення та інші дії, що порушують недоторканність житла, караються за ст. 162 КК України. Якщо самовільними діями завдано значної шкоди, можлива відповідальність і за самоправство (ст. 356 КК України).

Отже, власнику, навіть правому, доведеться пройти шлях «вимога – позов – виконавець». Добра новина: за наявності письмового договору й доказів боргу такі справи зазвичай нескладні.

Коли власник може вимагати виселення

Договір чинний, але наймач його порушує. Суд розриває договір на вимогу наймодавця, якщо наймач:

• не вносить плату за шість місяців (договір може встановити довший строк), а при короткостроковому наймі на строк до одного року – понад два рази (п. 1 ч. 2 ст. 825 ЦК України);
• руйнує або псує житло сам чи через людей, за яких відповідає (п. 2 ч. 2 ст. 825). Суд може дати наймачу до одного року на відновлення, і лише якщо той не впорається, розірве договір за повторним позовом;
• використовує житло не за призначенням або систематично порушує права сусідів і не припиняє цього після попередження (ч. 4 ст. 825).

Житло потрібне самому власнику. Договір найму частини будинку, квартири чи кімнати може бути розірваний на вимогу наймодавця, якщо житло потрібне для проживання його самого й членів сім’ї. Попередити наймача треба не пізніше ніж за два місяці (ч. 3 ст. 825).

Договір закінчився. Після припинення договору наймач зобов’язаний негайно повернути житло. Якщо не повертає, власник може вимагати неустойку в розмірі подвійної плати за найм за час прострочення (ст. 785 ЦК України). Зверніть увагу на договори на строк понад рік: наймач має переважне право на продовження, і якщо власник не попередив його про відмову від продовження не пізніше ніж за три місяці до кінця строку, а наймач не виїхав, договір вважається продовженим на тих самих умовах (ст. 822). До короткострокового найму до одного року це правило не застосовується (ч. 2 ст. 821).

Крок 1. Письмова вимога

Для спорів між фізособами досудовий порядок не обов’язковий, але письмова вимога корисна: вона фіксує борг і дату, часто вирішує справу без суду, а для підстави «порушення прав сусідів» попередження прямо потрібне. Надішліть цінним листом з описом вкладення або вручіть під підпис:

• вимогу про сплату заборгованості з плати за найм – якщо наймач не платить;
• попередження про відмову від укладення договору на новий строк – за три місяці до кінця довгострокового договору;
• угоду про розірвання договору – якщо вдалося домовитися мирно. Тоді в день виїзду підпишіть акт повернення квартири.

Крок 2. Позов до суду

Якщо наймач не платить і не виїжджає, складіть позовну заяву про розірвання договору найму житла та виселення. Що важливо:

• Суд – місцевий загальний суд за місцезнаходженням квартири, а не за адресою наймача: спори щодо нерухомого майна мають виключну підсудність (ч. 1 ст. 30 ЦПК України).
• Відповідачі – наймач і всі, кого ви просите виселити. У разі розірвання договору виселенню підлягають наймач та інші особи, які проживали в помешканні, без надання іншого житла (ст. 826 ЦК України). Проте виконавець виселить лише тих, хто названий у виконавчому документі (ч. 3 ст. 66 Закону «Про виконавче провадження»).
• Вимоги – розірвати договір (якщо він ще чинний), виселити, стягнути борг з плати, 3% річних та інфляційні (ст. 625 ЦК України) або неустойку за неповернення житла.
• Ціна позову – для вимоги про розірвання договору найму житла це платежі за строк, що залишився до кінця договору, але не більше ніж за три роки (п. 8 ч. 1 ст. 176 ЦПК України); до неї додається сума боргу.
• Судовий збір – за майнові вимоги 1% ціни позову в межах мінімуму й максимуму, за вимогу про виселення – ставка за немайновий позов (ст. 4 Закону «Про судовий збір»). Суми залежать від прожиткового мінімуму на 1 січня року подання. Перевірте їх на сайті суду перед оплатою.
• Докази – документ про право власності, договір найму, акт приймання-передачі, виписки чи розписки про оплату, вимога й доказ її надсилання, акти про пошкодження, фото, скарги сусідів.

Позов можна подати в паперовому вигляді або через «Електронний суд». Обов’язкові реквізити позовної заяви перелічені в ст. 175 ЦПК України, у шаблоні вони вже є.

Крок 3. Виконання рішення

Рішення про виселення виконує лише державна виконавча служба: приватним виконавцям такі рішення не доручають (п. 7 ч. 2 ст. 5 Закону «Про виконавче провадження»). Після відкриття провадження боржнику дають строк виїхати самостійно. Якщо він не виїхав, виконавець призначає день примусового виселення, повідомляє про нього боржника й проводить виселення за участю поліції та понятих. Відсутність повідомленого боржника виселенню не заважає. Майно, залишене в квартирі, описують і передають на зберігання (ст. 66 того самого Закону).

Виселення саме по собі не знімає наймача з реєстрації. Підставою для зняття є, зокрема, рішення суду про виселення, що набрало законної сили (пп. 6 п. 22 Порядку, затвердженого постановою КМУ № 265). Якщо ж місце проживання реєстрували на підставі договору оренди, за заявою власника адресу виключають лише після закінчення строку договору або його розірвання (п. 23 Порядку). Тому вимогу про розірвання договору варто заявити разом із виселенням.

Що робити наймачу

Якщо власник міняє замки, вимикає світло чи виносить речі:

• Викликайте поліцію (102) і вимагайте зафіксувати подію. Незаконне виселення – кримінальне правопорушення (ст. 162 КК України).
• Збирайте докази: договір, квитанції про оплату, листування, фото й відео, свідчення сусідів.
• Звертайтеся до суду з позовом про усунення перешкод у користуванні житлом і вселення, а за потреби – про відшкодування збитків (ст. 16 ЦК України). Поки триває спір, виселення заборонене (ч. 2 ст. 33 Закону «Про основні засади житлової політики»).

Якщо власник подав позов:

• Перевірте підставу. Шість місяців боргу – це саме шість місяців невнесення плати, а не одна прострочка. Відмову від продовження довгострокового договору власник мав надіслати не пізніше ніж за три місяці до кінця строку.
• Сплатіть борг або домовтеся про графік. Це не скасовує позов автоматично, але суд оцінює поведінку сторін, а власник часто погоджується на мирову угоду.
• Якщо потрібен час на переїзд, просіть суд відстрочити виконання рішення (ст. 435 ЦПК України). Якщо договір розірвано через псування житла, суд може відстрочити виконання не більше ніж на рік (ч. 2 ст. 825 ЦК України).
• Хочете виїхати раніше – повідомте власника письмово за три місяці або за строк, погоджений у договорі (ч. 1 ст. 825 ЦК України), і підпишіть акт повернення, щоб забрати депозит.

Часті помилки

• Власник «виселяє» сам: змінює замки чи вимикає комунальні послуги. Замість швидкого результату отримує кримінальну справу й позов наймача.
• Позов подано за адресою реєстрації наймача, а не за місцезнаходженням квартири.
• Відповідачем названо лише наймача, хоча в квартирі живуть інші дорослі. Їх виконавець не виселить.
• Немає письмового договору й доказів боргу. Усні домовленості складно довести.
• Не надіслано попередження про відмову від продовження довгострокового договору, і договір продовжився на новий строк.

Щоб таких суперечок не виникало, укладайте письмовий договір найму квартири з актом приймання-передачі. Як підготуватися до здачі житла – у гайді «Як здати квартиру в оренду безпечно».