Як здати пай в оренду: що має бути в договорі, строк, плата і реєстрація

Коротко

1. Здати можна лише ділянку з кадастровим номером і зареєстрованим правом власності.
2. Договір – письмовий, нотаріус потрібен лише за бажанням сторони.
3. Обов’язково: об’єкт, дата й строк, орендна плата з індексацією, строками й відповідальністю.
4. Для сільськогосподарської землі строк – не менше 7 років, максимум – 50.
5. Уважно з умовою про поновлення: вона продовжує договір автоматично.
6. Право оренди виникає лише після державної реєстрації.

Перш ніж підписувати

Договором оренди власник за плату передає ділянку у володіння й користування на певний строк (ст. 13 Закону «Про оренду землі»). Тому спершу переконайтеся, що є що передавати:

• ділянка сформована й має кадастровий номер – він є істотною умовою договору (ст. 15 Закону);
• ваше право власності зареєстроване в Державному реєстрі речових прав – візьміть свіжий витяг;
• якщо ділянка належить кільком співвласникам, договір підписують усі: користування спільною ділянкою – лише за згодою всіх (ч. 1 ст. 88 ЗК).

Перевірте й орендаря: повну назву, код ЄДРПОУ, адресу й хто має право підписувати договір від його імені.

Форма договору

Договір оренди землі укладається письмово і підписується власноручно або кваліфікованим електронним підписом; нотаріально його посвідчують лише за бажанням однієї зі сторін (ст. 14 Закону). Кабмін затвердив Типовий договір оренди землі – наш шаблон договору оренди паю побудований за його структурою з умовами, вигідними власнику.

Що обов’язково має бути в договорі

Істотні умови договору оренди землі (ст. 15 Закону):

• об’єкт оренди: кадастровий номер, місце розташування та розмір ділянки;
• дата укладення та строк дії договору;
• орендна плата: розмір, індексація, спосіб і умови розрахунків, строки, порядок внесення й перегляду, відповідальність за несплату.

Варто дописати й те, що захистить вас як власника: цільове використання, заборону суборенди без вашої згоди, умови повернення ділянки (у якому стані), пеню за прострочення плати, порядок повідомлень. Будувати чи закладати багаторічні насадження орендар може лише за вашою письмовою згодою (ст. 25 Закону).

Строк оренди

Строк визначають сторони, але не більше 50 років (ст. 19 Закону, ч. 4 ст. 93 ЗК). Для ділянок сільськогосподарського призначення, які здають для товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського чи особистого селянського господарства, строк – не менше 7 років; під багаторічні насадження – не менше 25 років; для меліорованих земель з гідротехнічною меліорацією – не менше 10 років (ст. 19 Закону).

Дата закінчення договору рахується від дати його укладення (ст. 19 Закону). Запишіть її в календар: від неї залежать строки відмови від поновлення.

Орендна плата

• Розмір, умови й строки плати за приватну землю сторони встановлюють самі; якщо договір не каже інакше, плата обчислюється з урахуванням індексів інфляції (ст. 21 Закону).
• Основна форма – грошова. За згодою сторін частину можна отримувати продукцією, але за ринковими цінами на дату внесення плати (ст. 22 Закону).
• Переглянути плату можна лише за згодою сторін (ст. 23 Закону) – додатковою угодою. Тому механізм перегляду (наприклад, щорічна індексація) краще прописати одразу.
• Податок з орендної плати за пай утримує орендар як податковий агент (пп. 170.1.1 ПКУ). Уточніть у договорі, чи сума вказана до утримання податку, щоб не було суперечок, скільки ви мали отримати «на руки».

Умова про поновлення: найважливіший пункт

Договір може містити умову про поновлення. Тоді після закінчення строку він автоматично поновлюється на такий самий строк і на тих самих умовах, якщо жодна сторона не подала до Державного реєстру речових прав заяву про виключення відомостей про поновлення (ч. 2 ст. 126-1 ЗК). Подати таку заяву треба не пізніш як за місяць до закінчення договору (ч. 3 ст. 126-1 ЗК).

Якщо не плануєте здавати землю тому самому орендарю десятиліттями, не погоджуйтеся на умову про поновлення або хоча б зафіксуйте дату, до якої треба подати заяву. Як вийти з договору – у гайді «Як забрати пай в орендаря».

Передача ділянки і реєстрація

Право оренди виникає з моменту його державної реєстрації (ст. 125 ЗК, ст. 19 Закону), і ділянка вважається переданою орендарю саме з цього моменту, якщо інше не встановлено законом (ст. 17 Закону). Орендар не має права приступати до використання землі раніше реєстрації (ст. 25 Закону).

Попри це, стан ділянки на день передачі варто зафіксувати актом приймання-передачі: межі, угіддя, наявність сміття чи пошкоджень. Цей акт знадобиться, коли ділянку повертатимуть.

Під час оренди

• Орендар зобов’язаний своєчасно й у повному обсязі сплачувати плату (ст. 25 Закону). Якщо платежів немає – надішліть вимогу про сплату. Систематична несплата – підстава для припинення права користування (п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК) і розірвання договору через суд (ст. 32 Закону).
• Ви не маєте права перешкоджати орендарю користуватися ділянкою (ст. 24 Закону) – навіть якщо передумали.
• Продали, подарували чи заповіли ділянку – договір діє далі: перехід права власності не змінює й не припиняє його (ст. 32 Закону, ч. 1 ст. 148-1 ЗК). Новий власник протягом місяця повідомляє орендаря – див. гайд «Успадкували пай, який в оренді».

Важливо: воєнний стан

На час воєнного стану Земельний кодекс встановлює особливості земельних відносин (п. 27 розділу X «Перехідні положення»): зокрема окремі правила щодо поновлення договорів і оренди земель державної та комунальної власності. Для приватного паю загальні правила вище діють, але перед підписанням звірте чинну редакцію цього пункту – він змінюється.

Часті помилки

• Підписати договір без кадастрового номера чи на ділянку, право на яку ще не зареєстроване.
• Погодитися на умову про поновлення й пропустити місяць для заяви до реєстру.
• Не прописати індексацію й перегляд плати – потім змінити її можна лише за згодою орендаря.
• Не зафіксувати стан ділянки при передачі.
• Співвласник здає спільну ділянку сам, без підписів інших.