Успадкували пай, який в оренді: що робити з договором і орендною платою

Коротко

1. Прийміть спадщину протягом шести місяців з дня смерті – заявою нотаріусу.
2. Отримайте свідоцтво про право на спадщину і зареєструйте право власності на ділянку: лише з реєстрації ви її власник.
3. Договір оренди діє далі на тих самих умовах, переукладати його не треба.
4. Протягом одного місяця після реєстрації письмово повідомте орендаря: хто тепер власник і куди платити.
5. Якщо спадкоємців кілька, плату кожен отримує за своєю часткою.

Договір оренди не припиняється

Смерть власника паю не скасовує оренду. Перехід права власності на орендовану ділянку, зокрема в порядку спадкування, не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено самим договором (ст. 32 Закону «Про оренду землі»). До нового власника переходять права та обов’язки попереднього за чинним договором оренди (ч. 1 ст. 148-1 Земельного кодексу).

Отже, орендар і далі обробляє землю до кінця строку договору, а ви отримуєте орендну плату на тих самих умовах. Змінювати договір із зазначенням нового власника не обов’язково: це можливо лише за згодою сторін (ч. 4 ст. 148-1 ЗК).

Крок 1. Прийняти спадщину

Для прийняття спадщини є шість місяців з часу її відкриття, тобто з дня смерті спадкодавця (ч. 1 ст. 1270 ЦК України). Спадкоємець, який не жив разом зі спадкодавцем, подає нотаріусу заяву про прийняття спадщини; у селах її може прийняти уповноважена посадова особа органу місцевого самоврядування (ч. 1 ст. 1269 ЦК). Хто постійно проживав разом зі спадкодавцем, вважається таким, що прийняв спадщину, якщо в цей строк не відмовився (ч. 3 ст. 1268 ЦК).

Незалежно від того, коли саме ви прийняли спадщину, вона належить вам з часу її відкриття (ч. 5 ст. 1268 ЦК).

Крок 2. Свідоцтво і реєстрація права власності

Свідоцтво про право на спадщину видають після спливу шести місяців з дня відкриття спадщини (ч. 1 ст. 1298 ЦК). Для нерухомого майна, зокрема землі, звернутися по свідоцтво спадкоємець зобов’язаний (ст. 1297 ЦК). Якщо спадкоємців кілька, свідоцтво видають кожному із зазначенням частки інших (ч. 2 ст. 1296, ч. 2 ст. 1297 ЦК).

Головне для паю: право власності на земельну ділянку виникає з моменту його державної реєстрації (ст. 125 Земельного кодексу). Свідоцтво про право на спадщину – підстава для такої реєстрації (п. 3 ч. 1 ст. 27 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Зареєструвати право може нотаріус або державний реєстратор, зокрема в ЦНАП (ч. 1 ст. 10 того ж закону).

Після реєстрації візьміть витяг з Державного реєстру речових прав: у ньому кадастровий номер, площа, місце розташування, номер запису, дата реєстрації та розмір вашої частки. Ці дані знадобляться для повідомлення орендаря.

Крок 3. Повідомити орендаря протягом місяця

Новий власник протягом одного місяця з дня набуття права власності зобов’язаний повідомити користувача ділянки (ч. 3 ст. 148-1 ЗК). У повідомленні мають бути:

• кадастровий номер, місце розташування та площа ділянки;
• ваше прізвище, ім’я, по батькові;
• місце проживання й поштова адреса;
• платіжні реквізити, якщо плата грошова.

Надішліть його рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручіть особисто під розписку – інших способів закон не називає. Зручніше цінним листом з описом вкладення: опис підтверджує, що саме ви надіслали. Готовий текст – повідомлення орендаря про перехід права власності; додайте копії паспорта, РНОКПП, витягу з реєстру та свідоцтва про право на спадщину.

Не знаєте точної назви орендаря? Вона є в договорі оренди, у відомості чи квитанції про виплату плати. Право оренди землі реєструється в Державному реєстрі речових прав (ст. 4 Закону № 1952-IV), а відомості реєстру відкриті: інформаційну довідку можна замовити онлайн на сайті Мін’юсту або на папері (ст. 32 того ж закону). У ній – найменування орендаря, а за його кодом ЄДРПОУ легко знайти адресу.

Якщо спадкоємців кілька

Тоді ділянка перебуває у спільній частковій власності. Володіють і користуються нею за згодою всіх співвласників (ч. 1 ст. 88 ЗК), а доходи – зокрема орендну плату – кожен отримує відповідно до розміру своєї частки (ч. 5 ст. 88 ЗК).

• Повідомити орендаря має кожен новий власник. Можна окремими листами, кожен зі своєю часткою й рахунком, або одним спільним повідомленням від двох співвласників.
• Обов’язково вкажіть розмір частки – інакше орендар не знатиме, як ділити плату.
• Змінити умови оренди чи не продовжувати договір співвласники можуть лише разом. Договір між співвласниками про порядок користування спільною ділянкою посвідчується нотаріально (ч. 2 ст. 88 ЗК).

Орендна плата: що вам належить

• Плата, нарахована за життя спадкодавця й не виплачена, входить до спадщини: до неї належать усі права, що були в спадкодавця на момент відкриття спадщини (ст. 1218 ЦК). Попросіть орендаря повідомити про таку заборгованість – це прохання вже є в шаблоні повідомлення.
• Плата за час після смерті теж ваша: спадщина належить спадкоємцю з часу її відкриття (ч. 5 ст. 1268 ЦК). Але виплатити її орендар зможе лише тоді, коли знатиме нового власника й реквізити – ще одна причина не відкладати повідомлення.
• Розмір і строки плати – ті, що в договорі (ст. 21 Закону «Про оренду землі»). Переглянути плату можна лише за згодою сторін (ст. 23 того ж закону) – додатковою угодою.
• Податки. Орендар паю – податковий агент орендодавця: податок з орендної плати утримує він (пп. 170.1.1 Податкового кодексу). Чинні ставки уточніть в орендаря або в податковій.

Якщо орендар не платить

Спершу надішліть письмову вимогу про сплату орендної плати: період, суму, строк для оплати й реквізити. Якщо борг не погашено, договір можна розірвати за рішенням суду через невиконання обов’язків орендаря (ст. 32 Закону «Про оренду землі»), а систематична несплата орендної плати – підстава для припинення права користування ділянкою (п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК). Самовільно «забрати» пай не можна.

Коли закінчується строк договору

Орендар, який належно виконував договір, має переважне право укласти його на новий строк (ст. 33 Закону «Про оренду землі»). Якщо власник помер до закінчення строку, орендар, що хоче продовжити оренду, має повідомити про це спадкоємця протягом місяця з дня, коли дізнався про перехід права власності, і додати проєкт договору. Не згодні з умовами – у місячний строк надішліть лист-повідомлення про відмову. Якщо сторони не дійшли згоди щодо плати та інших істотних умов, переважне право орендаря припиняється (ст. 33 того ж закону).

Хочете припинити оренду раніше за домовленістю – підійде угода про розірвання договору оренди землі.

Часті помилки

• Чекати, поки орендар «сам дізнається»: без повідомлення він може й далі не платити, посилаючись на відсутність реквізитів.
• Рахувати місяць для повідомлення від дня смерті, а не від реєстрації права, – або навпаки затягувати з реєстрацією.
• Не вказати частку, коли спадкоємців кілька.
• Надіслати повідомлення звичайним листом без повідомлення про вручення – потім важко довести, що орендар його отримав.
• Писати в повідомленні лише номер свідоцтва без його назви, дати й нотаріуса: орендарю важче звірити підставу.