Як забрати пай в орендаря: закінчення строку, відмова від поновлення, розірвання

Коротко

1. Знайдіть у договорі дату закінчення і чи є умова про поновлення.
2. Є умова про поновлення – не пізніш як за місяць до кінця строку подайте заяву до Державного реєстру речових прав. Лист орендарю цього не замінює.
3. Немає такої умови – у місячний строк дайте відповідь на пропозицію орендаря продовжити договір листом-відмовою.
4. Після закінчення договору прийміть ділянку за актом.
5. Раніше строку забрати пай можна лише за згодою орендаря або через суд.

Крок 1. Перевірте договір

Договір оренди землі припиняється із закінченням строку, на який його укладено (ст. 31 Закону «Про оренду землі»). Дату закінчення рахують від дати укладення договору (ст. 19 Закону). Знайдіть у договорі й витязі з Державного реєстру речових прав:

• дату укладення й строк;
• чи є умова про поновлення договору;
• коли договір укладено або востаннє змінено – до чи після 16 січня 2020 року. Правила ст. 126-1 Земельного кодексу про поновлення поширюються на договори, укладені або змінені після набрання чинності Законом № 340-IX (розділ IX «Перехідні положення» Закону «Про оренду землі»). Для старіших договорів діють правила, що були чинні на момент їх укладення.

Якщо пай належить кільком співвласникам, вирішувати долю договору треба разом: користування спільною ділянкою – за згодою всіх співвласників (ч. 1 ст. 88 ЗК).

Крок 2а. Договір з умовою про поновлення

Такий договір після закінчення строку поновлюється автоматично на такий самий строк і на тих самих умовах – без жодного нового правочину (ч. 2 ст. 126-1 ЗК). Зупинити це можна лише одним способом: не пізніш як за місяць до дати закінчення договору подати до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення відомостей про поновлення (ч. 3 ст. 126-1 ЗК). Подати її можна через нотаріуса або державного реєстратора, зокрема в ЦНАП.

Якщо заяви немає, реєстрацію права оренди продовжать на той самий строк (ч. 4 ст. 126-1 ЗК) – і жодні листи чи телефонні розмови з орендарем цього не змінять. Тож рахуйте строк заздалегідь: місяць до кінця – це останній день, а не зручна дата.

Орендарю варто також надіслати лист про те, що договір не продовжуватиметься, і запропонувати дату повернення ділянки – так менше шансів на спір про врожай і стан землі.

Крок 2б. Договір без умови про поновлення

Орендар, який належно виконував договір, має переважне право перед іншими на договір на новий строк. Щоб ним скористатися, він повідомляє вас не пізніш як за місяць до закінчення договору й додає проєкт нового договору (ст. 33 Закону «Про оренду землі»).

Ви у місячний строк розглядаєте пропозицію. Якщо заперечуєте – надсилаєте орендарю лист-повідомлення про відмову від укладення договору на новий строк (ст. 33 Закону). Якщо сторони не дійшли згоди щодо плати та інших істотних умов, переважне право орендаря припиняється.

Надсилайте лист рекомендованим з повідомленням про вручення, а краще цінним з описом вкладення, і збережіть квитанцію. Якщо власник помер, ці строки зупиняються, доки орендар не дізнається про нового власника (ст. 33 Закону) – спадкоємцю варто не відкладати повідомлення орендаря.

Крок 3. Повернення ділянки

Після припинення договору орендар зобов’язаний повернути ділянку на умовах, визначених договором. Він не має права утримувати її для задоволення своїх вимог до вас, а якщо не виконав обов’язок щодо повернення – відшкодовує збитки (ст. 34 Закону).

Зафіксуйте повернення актом повернення земельної ділянки: дата, стан ділянки, межі, зауваження. Порівняйте зі станом, записаним в акті передачі на початку оренди.

Забрати пай раніше строку

• За згодою: підпишіть з орендарем угоду про розірвання договору оренди землі – з датою припинення, розрахунками й датою повернення ділянки.
• Через суд: на вимогу однієї зі сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду, зокрема через невиконання обов’язків, передбачених ст. 24 і 25 Закону та договором (ст. 32 Закону). Систематична несплата орендної плати – окрема підстава для припинення права користування (п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК).
• Самовільно – ні. Поки договір діє, власник не має права перешкоджати орендарю користуватися ділянкою (ст. 24 Закону): засіяна вами ділянка в орендаря означає спір, а не повернення землі.

Якщо орендар не платить

Зобов’язання має виконуватися належним чином і в строк, встановлений договором (ст. 526 ЦК). Почніть із письмової вимоги про сплату орендної плати: період, сума, строк для оплати й реквізити. Боржник, який прострочив грошове зобов’язання, на вимогу кредитора сплачує борг з урахуванням індексу інфляції й 3 % річних, якщо інший розмір не встановлено договором (ч. 2 ст. 625 ЦК). Загальна позовна давність – три роки (ст. 257 ЦК).

Вимога з доказами вручення – це й доказ для суду, якщо доведеться розривати договір через несплату.

Важливо: воєнний стан

Під час воєнного стану Земельний кодекс встановлює особливості (п. 27 розділу X «Перехідні положення»). Зокрема, договори оренди, строк яких закінчився після введення воєнного стану й до набрання чинності окремим законом про відновлення оформлення прав оренди, вважалися поновленими на один рік без волевиявлення сторін. Якщо ваш договір закінчувався в цей період, звірте чинну редакцію пункту або проконсультуйтеся з юристом, перш ніж рахувати строки.

Часті помилки

• Надіслати орендарю лист, коли в договорі є умова про поновлення, і не подати заяву до реєстру.
• Пропустити місяць до кінця строку – договір поновлюється ще на такий самий строк.
• Не відповісти на пропозицію орендаря продовжити договір у місячний строк.
• Забрати ділянку без акта повернення – потім не довести стан землі.
• Співвласник відмовляє від продовження сам, без погодження з іншими.