Як здати або зняти будинок в оренду у 2026 році: договір, акт, комунальні, податки

Коротко

1. Договір найму будинку укладають письмово (ст. 811 ЦК України); на строк від трьох років його надійніше посвідчити в нотаріуса.
2. Перелічіть у договорі, що передається разом із будинком: ділянку, гараж, сарай, літню кухню.
3. Окремо домовтеся про котел, септик, вивіз сміття, сніг і траву – хто робить і хто платить.
4. У день заселення підпишіть акт приймання-передачі з фото й показниками лічильників.
5. Візьміть депозит під розписку, а оплату – переказом або під розписку щомісяця.
6. Власник сплачує з доходу 18% ПДФО і 5% військового збору (ставки станом на жовтень 2026 року).
7. Розірвати договір без згоди наймача власник може лише через суд (ст. 825 ЦК України).

Форма договору: чи потрібен нотаріус

Житловий будинок або його частина – прямо названі предметом договору найму житла (ч. 1 ст. 812 ЦК України), а такий договір укладається в письмовій формі (ст. 811). Тому на будь-який строк досить договору, підписаного обома сторонами.

Є нюанс. Для найму будівлі або іншої капітальної споруди на три роки і більше ЦК вимагає нотаріального посвідчення і державної реєстрації права користування (ст. 793–794). Ці правила написані для будівель загалом, і частина нотаріусів та юристів вважає, що вони охоплюють і житловий будинок. Якщо ви домовляєтеся на три роки або довше, найнадійніше посвідчити договір у нотаріуса: зникає ризик спору про форму, а зареєстроване право користування буде видно новому власнику чи банку. На строк до трьох років – достатньо простого письмового договору.

Перед підписанням перевірте власника: попросіть правовстановлюючий документ (договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадщину) або витяг з Державного реєстру речових прав і звірте ПІБ із паспортом. Якщо будинок у спільній власності (подружжя, спадкоємці), договір підписують усі співвласники або один – з їхньою письмовою згодою. Власник має повідомити наймача про права третіх осіб на будинок, наприклад іпотеку; інакше наймач може вимагати зменшення плати чи розірвання договору (ч. 2 ст. 769 ЦК України).

Готовий договір найму житлового будинку заповнюється зі сканів паспортів обох сторін.

Ділянка, гараж і господарські будівлі

Головна відмінність будинку від квартири – усе, що навколо. Запишіть у договорі, що саме переходить у користування: присадибна ділянка (площа, кадастровий номер), двір, гараж, сарай, баня, теплиця. Так само прямо вкажіть, що не передається – наприклад, замкнена кімната з речами власника чи частина саду. Якщо здаєте лише частину будинку, опишіть кімнати й місця спільного користування (кухня, вхід, двір).

Будівництво, перепланування, вирубка дерев, нові вольєри – лише з письмової згоди власника: наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця (ч. 2 ст. 815 ЦК України).

Комунальні послуги, котел і територія

Наймач самостійно платить за комунальні послуги, якщо договір не встановлює іншого (ч. 3 ст. 815 ЦК України). У приватному будинку зазвичай це електроенергія, газ, вода (або свердловина), вивіз сміття, інтернет. Договори з постачальниками найчастіше лишаються на ім'я власника, а наймач платить за показниками лічильників – тому показники на день заселення обов'язково записують в акт.

Окремо домовтеся про те, що в багатоквартирному будинку зазвичай робить управитель:

• котел і газове обладнання – хто замовляє щорічне сервісне обслуговування, хто платить за ремонт;
• септик чи вигрібна яма – хто і як часто замовляє відкачування;
• територія – прибирання снігу, скошування трави, догляд за садом;
• аварії – як швидко наймач повідомляє власника про витік, замерзлі труби, протікання покрівлі.

За законом поточний ремонт робить наймач, а капітальний – власник, якщо договір не встановлює іншого (ст. 819 ЦК України). Власник також зобов'язаний попередити про відомі йому небезпечні недоліки будинку й обладнання (ч. 2 ст. 767 ЦК України) – наприклад, про несправну вентиляцію котельні.

Застрахувати будинок від пожежі чи затоплення закон не зобов'язує, але договір може покласти страхування на наймача; чинний поліс власника при переданні будинку в найм не припиняється (ст. 771 ЦК України).

Акт приймання-передачі та депозит

Акт – головний доказ у суперечці про депозит. Для будинку опишіть не лише кімнати, а й покрівлю, вікна, огорожу, стан котла й насосів, господарські будівлі; перелічіть меблі, техніку, садовий інвентар; запишіть показники лічильників і всі ключі (від хвіртки, воріт, гаража, пульти). Додайте фото. У шаблоні договору акт уже є – окремим аркушем після підписів.

Депозит оформіть розпискою про отримання страхового депозиту, а щомісячну плату готівкою – розпискою про отримання орендної плати. Одностороння зміна плати не допускається, якщо договір не встановлює іншого (ч. 2 ст. 820 ЦК України), тож підвищення оформлюють додатковою угодою.

Строк, продовження і хто житиме в будинку

Якщо строк не вказано, договір вважається укладеним на п'ять років (ч. 1 ст. 821 ЦК України), тож строк краще записати. Договір до одного року – короткостроковий: на нього не поширюються переважне право наймача на продовження й купівлю, правила про тимчасових мешканців, піднайм і заміну наймача (ч. 2 ст. 821).

У довшому договорі власник не пізніше ніж за три місяці до кінця строку пропонує нові умови або попереджає, що не продовжуватиме; якщо промовчить, а наймач не виїде, договір вважається укладеним на той самий строк (ч. 1 ст. 822 ЦК України). Для такого попередження є окремий шаблон.

У договорі мають бути вказані особи, які житимуть разом із наймачем (ч. 1 ст. 816 ЦК України): вони отримують рівні з ним права, а наймач відповідає за їхні порушення.

Декларування місця проживання

Наймач може задекларувати місце проживання в орендованому будинку через «Дію» лише за згодою власника, яку той підтверджує кваліфікованим електронним підписом (п. 11 Порядку, затвердженого постановою КМУ № 265). У ЦНАП договір найму є документом, що підтверджує право на проживання (п. 35 Порядку). Зафіксуйте в договорі, чи дає власник згоду і за скільки днів після виїзду наймач змінить адресу.

Податки з оренди будинку

Дохід від здавання нерухомості в оренду оподатковується ПДФО за ставкою 18% (пп. 164.2.5, п. 167.1, пп. 170.1.4 ПКУ) і військовим збором 5% (пп. 1.3 п. 16-1 підрозд. 10 розд. XX ПКУ). Хто сплачує, залежить від наймача:

• наймач – звичайна фізична особа: податок нараховує і сплачує сам власник протягом 40 календарних днів після кінця кожного кварталу (пп. «а» пп. 170.1.5 ПКУ), а до 1 травня наступного року подає річну декларацію (пп. 49.18.4 ПКУ);
• наймач – ФОП або компанія (наприклад, знімає будинок для працівників): він податковий агент, утримує податки з плати й перераховує власнику решту (пп. 170.1.2 ПКУ).

Якщо місцева рада встановила мінімальну вартість оренди квадратного метра, податок рахують щонайменше з неї (пп. 170.1.2 ПКУ). Ставки військового збору прив'язані до воєнного стану – перевіряйте їх перед сплатою в Електронному кабінеті.

Розірвання та виїзд

• Наймач може в будь-який час відмовитися від договору, письмово попередивши власника за три місяці (ч. 1 ст. 825 ЦК України); сторони можуть погодити коротший строк. Для цього є повідомлення про відмову від договору найму.
• Власник розриває договір лише через суд: несплата за шість місяців (при короткостроковому наймі – понад два рази), руйнування чи псування житла, систематичне порушення прав сусідів після попередження (ч. 2, 4 ст. 825). Якщо в найм здано частину будинку, суд може розірвати договір і тоді, коли житло потрібне самому власнику та його сім'ї, з попередженням не пізніше ніж за два місяці (ч. 3 ст. 825).
• Якщо наймач заборгував, почніть з письмової вимоги про сплату боргу; на прострочену суму нараховуються інфляційні та 3% річних (ст. 625 ЦК України).

Після припинення договору наймач негайно повертає будинок у стані, в якому отримав, з урахуванням нормального зносу; за затримку власник може вимагати неустойку в розмірі подвійної плати (ст. 785 ЦК України). У день виїзду складіть акт повернення житла і порахуйте утримання з депозиту. Якщо депозит не повертають, допоможе вимога про повернення депозиту.