Оренда гаража чи машиномісця: договір, податки, на що звернути увагу

Коротко

1. Договір найму гаража чи машиномісця укладають письмово; на три роки і більше – у нотаріуса з реєстрацією права користування (ст. 793–794 ЦК України).
2. Перевірте, чи гараж оформлений як нерухомість, а якщо він у кооперативі – чи статут дозволяє здавати його.
3. Запишіть призначення: зберігання авто й речей, без проживання і СТО.
4. Домовтеся, хто платить за світло й внески кооперативу.
5. Власник гаража не відповідає за авто, якщо договір цього не передбачає, – страхуйте машину самі.
6. Передання й повернення гаража оформлюйте актом (ст. 795 ЦК України).
7. З доходу сплачують 18% ПДФО і 5% військового збору; якщо орендар – ФОП, податки утримує він.

Що саме ви здаєте

Від виду об'єкта залежать документи і форма договору.

• Капітальний гараж з оформленим правом власності – це будівля. Право власника підтверджує витяг з Державного реєстру речових прав або інший правовстановлюючий документ.
• Гараж у гаражному кооперативі. Багато таких гаражів досі не зареєстровані як нерухомість: член кооперативу має лише довідку про членство й виплату паю. Здати такий гараж можна, якщо це не забороняє статут кооперативу. Попросіть довідку кооперативу й уточніть у правлінні правила доступу, охорони та сплати внесків.
• Машиномісце в паркінгу часто є окремим об'єктом нерухомості з власним номером у реєстрі – тоді діють ті самі правила, що для гаража. Якщо ж це просто розмітка на відкритій парковці, ділянку чи місце надають за правилами ЖК чи власника землі.
• Металевий чи збірний гараж без фундаменту – як правило, не капітальна споруда, а рухома річ. Його найм регулюють загальні правила глави 58 ЦК України, нотаріус не потрібен на будь-який строк.

Власник має повідомити орендаря про всі права третіх осіб на гараж, наприклад іпотеку чи арешт, інакше орендар може вимагати зменшення плати або розірвання договору (ч. 2 ст. 769 ЦК України).

Форма договору і нотаріус

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди, зокрема їх окремої частини, укладається в письмовій формі (ч. 1 ст. 793 ЦК України). Якщо строк три роки і більше, договір підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 793), а право користування – державній реєстрації (ст. 794 ЦК України; ст. 4 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Нотаріус і проведе реєстрацію. Тому договори часто укладають на строк до трьох років, а потім продовжують.

Передання гаража оформлюють актом, підписаним сторонами, і з цього дня рахується строк найму; повернення – також актом, і з моменту його підписання договір припиняється (ст. 795 ЦК України). Разом із гаражем орендар отримує право користуватися землею під ним і біля нього в розмірі, потрібному для мети найму (ч. 1 ст. 796), – наприклад, проїздом до воріт.

Готовий договір оренди гаража (машиномісця) вже містить акт приймання-передачі й заповнюється зі сканів паспортів і техпаспорта авто.

Що прописати в договорі

• Об'єкт: адреса, номер бокса чи машиномісця, площа, документ про право власника.
• Призначення. Орендар користується гаражем відповідно до його призначення й умов договору; інакше власник може вимагати розірвання і збитків (ст. 773 ЦК України). Прямо забороніть проживання, комерційне СТО, зберігання пального понад потреби авто.
• Автомобіль: марка, номер, VIN – стане в пригоді для охорони кооперативу чи паркінгу.
• Плата: сума, дата, спосіб. Якщо дату не вказати, плату вносять щомісяця (ч. 5 ст. 762 ЦК України).
• Світло й внески: хто платить членські й цільові внески кооперативу, як компенсується електроенергія – за окремим лічильником чи фіксованою сумою.
• Доступ: цілодобово чи за правилами кооперативу, скільки ключів і пультів.
• Ремонт: поточний – орендар, капітальний (покрівля, ворота) – власник, якщо договір не встановлює іншого (ст. 776 ЦК України).
• Піднайм і переобладнання – лише за згодою власника (ст. 773, 774 ЦК України).

Хто відповідає за автомобіль

Найм гаража – це передання приміщення в користування, а не послуга зберігання. Власник гаража не охороняє машину і не відповідає за її викрадення чи пошкодження, якщо договір прямо не покладає на нього таких обов'язків і шкоди не завдано з його вини. Водночас він зобов'язаний попередити про відомі йому небезпечні недоліки, наприклад протікання покрівлі чи несправну проводку (ч. 2 ст. 767 ЦК України). Найпростіше рішення – застрахувати авто за КАСКО з покриттям ризиків у гаражі.

Орендар, у свою чергу, усуває пошкодження гаража, які сталися з його вини, і не відповідає за нормальний знос (ст. 779 ЦК України). Щоб потім не сперечатися, що було «до», зробіть фото в день підписання акта.

Податки з оренди гаража

Дохід від здавання майна в оренду оподатковується ПДФО за ставкою 18% (пп. 164.2.5, п. 167.1, пп. 170.1.4 ПКУ) і військовим збором 5% (пп. 1.3 п. 16-1 підрозд. 10 розд. XX ПКУ); ставки станом на жовтень 2026 року.

• Орендар – звичайна фізична особа. Податки нараховує і сплачує сам власник протягом 40 календарних днів після кінця кожного кварталу (пп. «а» пп. 170.1.5 ПКУ), а до 1 травня наступного року подає річну декларацію (пп. 49.18.4 ПКУ).
• Орендар – ФОП або компанія (гараж як склад, місце для службового авто). Він податковий агент: утримує податки з плати, сплачує їх до бюджету й виплачує власнику решту (пп. 170.1.2 ПКУ). Тому в договорі варто написати, що плату вказано до оподаткування, – інакше сторони по-різному порахують суму «на руки».

Якщо місцева рада встановила мінімальну вартість оренди квадратного метра, податок рахують щонайменше з неї (пп. 170.1.2 ПКУ). Перед сплатою звірте ставки в Електронному кабінеті платника: військовий збір прив'язаний до воєнного стану.

Припинення і повернення

• Договір на невизначений строк кожна сторона може припинити, попередивши іншу: для нерухомого майна – за три місяці, якщо договір не встановлює іншого строку (ч. 2 ст. 763 ЦК України). У договорі на певний строк порядок дострокової відмови краще прописати – наприклад, попередження за 30 днів.
• Якщо орендар не платить три місяці підряд, власник може відмовитися від договору, і договір вважається розірваним з дня, коли орендар отримав повідомлення (ст. 782 ЦК України). На прострочену суму нараховуються інфляційні та 3% річних (ст. 625).
• Власник може вимагати розірвання також, якщо орендар використовує гараж не за призначенням або без дозволу передав його іншій особі (ст. 783 ЦК України).
• Якщо після закінчення строку орендар і далі користується гаражем, а власник протягом місяця не заперечив, договір вважається поновленим на той самий строк (ст. 764 ЦК України).

За домовленістю сторін договір розривають угодою про розірвання (ст. 651 ЦК України). У день повернення орендар звільняє гараж від своїх речей і повертає ключі за актом повернення гаража (машиномісця). Якщо гараж не повертають вчасно, власник може вимагати неустойку в розмірі подвійної плати за час прострочення (ч. 2 ст. 785 ЦК України). Змінити ціну під час дії договору можна додатковою угодою про зміну орендної плати.